Szczegółowo co w umowie

Wszystko na temat umowy: z kim podpisujemy, gdzie możemy sprawdzić prawo własności lokalnu, prawa i obowiązki obu stron, kaucja.

Co w umowie?

Przy podpisywaniu umowy powinniśmy mieć pewność, że osoba z którą ją podpisujemy jest rzeczywiście właścicielem mieszkania. Należy poprosić o akt notarialny zakupu mieszkania. W takim dokumencie widać komu przysługuje prawo do danego lokalu - jeśli są to dwie osoby np. małżonkowie to potrzebne są obie osoby do podpisania takiej umowy. Może się bowiem zdarzyć tak, że mąż umowę podpisze a potem żona będzie lokatorów wyrzucać. Zatem jeśli mieszkanie ma nawet pięciu właścicieli do podpisania umowy potrzebni są wszyscy lub ich pełnomocnictwo. Często jednak akt notarialny jest np. sprzed 20-30 lat bo jeśli ktoś sprzedaje mieszkanie to dokumentu własności nie oddaje. Dlatego najwiarygodniejszy jest odpis z księgi wieczystej. Jeśli go nie ma to w akcie notarialnym jest numer takiej księgi i student może to sprawdzić sam, czasem komputerowo bardzo szybko. Warto poprosić o dowód osobisty - czy osoba, która pokazuje akt, jest tym, za kogo się podaje.

Jeśli chodzi o wejścia właściciela do mieszkania, które wynajmujemy to także powinno być zapisane w umowie. Najczęściej umawiamy się, że raz w miesiącu właściciel może przyjść po wcześniejszym zapowiedzeniu się. Wynajmujący często pozostawia sobie jeden komplet kluczy ale pod żadnym pozorem nie może wchodzić gdy nikogo w mieszkaniu nie ma. Gdy coś zginie zawsze można go oskarżyć a w takim przypadku trudno będzie udowodnić co naprawdę się stało.

Ważne jest aby w umowie było dokładnie opisane co podlega wynajęciu: jaki lokal, pod jakim adresem, ilość pokoi, powierzchnia itp. Ważne jest także: od kiedy obowiązuje umowa, na czas określony/nieokreślony, wysokość czynszu, co wchodzi w skład czynszu (tego powinniśmy dowiedzieć się wcześniej), jakich opłat musi dokonywać najemca. Ważny jest także zapis o tym, jak często można podnosić czynsz. Ten zapis musi być wyraźny: najlepiej ustalić go według Wskaźnika Wzrostu Cen Towarów i Usług, który publikowany jest przez GUS w lutym każdego roku. Zazwyczaj wynosi on ok. 2-5%. Wtedy od marca można podnieść czynsz i nie potrzeba dodatkowych aneksów do umowy, jeśli oczywiście wcześniej wszystko było dokładnie zapisane. Jeśli nie było to każda podwyżka musi być w formie pisemnego aneksu do umowy zaakceptowanego przez obie strony. Zresztą wszystkie późniejsze zmiany powinny być tak sporządzane.

Kaucja

Kaucja zwyczajowo równa się jednomiesięcznemu czynszowi. Wtedy wystarczy na pokrycie tej opłaty gdy ktoś w danym miesiącu nie zapłaci. Wykorzystywana jest także przy pokrywaniu ewentualnych szkód. Gorzej gdy właściciel uzna, że nie wystarczy na wszystkie opłaty. Wtedy może pozwać nas do sądu. Dobrym sposobem na uniknięcie nieporozumień jest dołączenie do umowy płyty CD ze zdjęciami z mieszkania: każdy mebel, każda ściana, każdy obraz. W przypadku dwupokojowego mieszkania często bywa to nawet ok. 250 zdjęć.

Kaucja rewaloryzuje się. Gdy po kilku latach czynsz wynosi 1500 zł, a na samym początku wynosił 1000 zł, to wysokość zwróconej kaucji ma także wynieść 1500zł. Właściciel mieszkania z kaucji nie może pokryć remontu „oznak zwyczajowego użytkowania mieszkania", czyli takich zniszczeń, jakie spowodowałby sam, gdyby w nim mieszał.

Prawa i obowiązki

Powinny być zapisane w umowie prawa i obowiązki obu stron. Po stronie wynajmującego powinno być zapewnienie dostawy mediów. Nie może dojść do sytuacji, w której dokonujemy opłat regularnie a z jakiegoś powodu przez dłuższy czas nie mamy prądu lub gazu. Tak samo w przypadku wody: gdyby tę nam odcięli, bo wynajmujący nie płaci rachunków do spółdzielni, jest to od razu podstawa do rozwiązania umowy.

Drobne naprawy niestety należą do nas. Trudno bowiem w przypadku gdy np. pęknie rura czekać na fachowca. Płacimy za naprawę, przedstawiamy rachunek właścicielowi i ma on obowiązek oddać nam pieniądze. Za drobne naprawy, wynikające z normalnego użytkowania nie możemy oczekiwać pieniędzy. Wynajmujący powinien także zabezpieczyć lokal ubezpieczeniem od ognia i innych zdarzeń losowych. Za rzeczy które wniósł do lokalu najemca wynajmujący nie odpowiada. Chyba że ubezpieczył lokal także od kradzieży - choć to się prawie nie zdarza.

Właściciel mieszkania musi zapewnić bezpieczne i zdrowe warunki mieszkaniowe. Zatem jeśli ukrył że w mieszkaniu jest grzyb czy wilgoć a „wyszło" to po pewnym czasie, możemy wypowiedzieć umowę, nawet jeśli była zawarta na czas określony z karami i sankcjami w przypadku wcześniejszego zerwania. Do „bezpieczeństwa" należy zaliczyć także dobry stan instalacji elektrycznej.

Najemca ma się z kolei zachowywać tak, żeby nie utrudniać życia ani współlokatorom ani sąsiadom i zakłócać ciszy nocnej.

Jakub Guder (jakub.guder@dlastudenta.pl)
Krystyna Krzesaj
fot. sxc